开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 07:52:17   浏览:8277   来源:法律资料网
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        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
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中华人民共和国海关总署、国家保密局关于禁止邮寄或非法携运国家秘密文件、资料和其他物品出境的规定

海关总署 等


中华人民共和国海关总署、国家保密局关于禁止邮寄或非法携运国家秘密文件、资料和其他物品出境的规定

1994年12月8日,中华人民共和国海关总署 国家保密局


第一条 为保守国家秘密,防止属于国家秘密的文件、资料和其他物品被邮寄或非法携运出境,根据《中华人民共和国保守国家秘密法》和《中华人民共和国海关法》的有关规定,制定本规定。
第二条 本规定所称国家秘密文件、资料和其他物品,系指以文字、符号、图形、图像、声音等形式载有国家秘密的物件和直接含有国家秘密信息的设备或产品。
第三条 禁止邮寄属于国家秘密的文件、资料和其他物品出境。
禁止非法携运属于国家秘密的文件、资料和其他物品出境。
第四条 属于国家秘密的文件、资料和其他物品出境,须由外交信使(含临时信使)或国家保密局核准的单位和人员携运。
第五条 目的地不通外交信使或外交信使难以携运的,确因工作需要,需自行携运机密级、秘密级国家秘密文件、资料和其他物品出境的,应当向有关保密工作部门或保密工作机构申办《国家秘密载体出境许可证》(以下简称《许可证》,样式附后)。
机关、单位在对外交往与合作中,依照国家有关规定,合法向外方提供属于机密级、秘密级国家秘密文件、资料和其他物品,需由外方携运出境的,应当由中方提供单位办理《许可证》。
第六条 携运国家秘密文件、资料和其他物品出境的人员,出境时应当主动向海关申报,海关凭《许可证》验放。
第七条 核发《许可证》的权限:
(一)机密级国家秘密,须经中央、国家机关和人民团体的保密工作机构或省、自治区、直辖市的保密工作部门批准,核发《许可证》。
(二)秘密级国家秘密,须经中央、国家机关和人民团体的保密工作机构或地市级(含)以上地方保密工作部门批准,核发《许可证》。
第八条 申办《许可证》时,须将拟自行携运出境的属于国家秘密的文件、资料和其他物品及其制发单位和本单位同意出境的证明,向本规定第七条所规定的保密工作部门或保密工作机构申办。
保密工作部门或保密工作机构一般应在接到申请起10日内将审批结果通知申办单位。
第九条 对违反本规定有关条款,邮寄或非法携运属于国家秘密的文件、资料和其他物品出境的,海关依据《中华人民共和国海关法》和《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》的有关规定,对当事人予以处罚,同时将有关文件、资料和其他物品扣留并移交查扣地的地市级(含)以上政府保密工作部门处理;保密工作部门或保密工作机构可依据有关保密法规对上述当事人进行查处。
第十条 邮寄或携运出境的文件、资料和其他物品,虽无密级标志,但海关认为其涉嫌涉及国家秘密时,有权将其扣留并移交查扣地的地市级(含)以上政府保密工作部门,由有密级鉴定权的保密工作部门或机构进行鉴定。
经鉴定不属于国家秘密的,由保密工作部门出具证明,连同有关的文件、资料和其他物品一并发还物主,海关凭保密工作部门的证明放行。
经鉴定属于国家秘密的,应当依照本规定第九条予以处理。
第十一条 对防止邮寄或非法携运属于国家秘密的文件、资料和其他物品出境有功、成绩显著的单位和个人,由保密工作部门或有关单位予以表彰、奖励。
第十二条 保密工作部门和保密工作机构办理《许可证》所使用的鉴定印章、铅识章和《许可证》由国家保密局统一制发。
第十三条 军队系统属于国家秘密的文件、资料和其他物品出境的批准权限由中国人民解放军保密委员会规定,并送国家保密局和中华人民共和国海关总署备案。
第十四条 本规定由国家保密局负责解释。
第十五条 本规定自1995年4月1日起施行。国家保密局、中华人民共和国海关总署1990年2月22日颁布的《关于国家秘密文件、资料和其他物品出境的管理规定》同时废止。
样式:中华人民共和国国家秘密载体出境许可证(略)
中华人民共和国国家秘密载体出境许可证存根(略)


中国人民银行关于印发《中国人民银行关于搞好资金融通支持横向经济联合的暂行办法》的通知

中国人民银行


中国人民银行关于印发《中国人民银行关于搞好资金融通支持横向经济联合的暂行办法》的通知

1986年3月29日,中国人民银行

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行,计划单列城市分行,经济特区分行;中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行、中国人民保险公司、中国国际信托投资公司:
为了支持横向经济联合,搞好资金融通,根据国务院《关于进一步推动横向经济联合若干问题的规定》,特制定《中国人民银行关于搞好资金融通支持横向经济联合的暂行办法》。现将《暂行办法》印发给你们,请按此执行。

附:中国人民银行关于搞好资金融通支持横向经济联合的暂行办法
为了支持横向经济联合,搞好资金融通,根据国务院《关于进一步推动横向经济联合若干问题的规定》,特制定本暂行办法。
一、横向经济联合的资金筹措
(一)企业和单位可以用原有厂房、设备和技术、专利、商标等折价投资,这部分投资不计入固定资产投资规模控制指标。
(二)经济联合组织经人民银行批准可以向内部职工和社会发行债券。所筹资金用于固定资产投资的,要受国家规定的固定资产投资规模限制。
(三)在国家批准的固定资产投资规模和固定资产贷款额度内,专业银行可以跨专业、跨地区向经济联合组织发放固定资产贷款,也可以跨专业、跨地区组织银团贷款。信托投资公司和保险公司所辖的投资公司可以跨地区对联合组织发放委托贷款和投资。企业和单位可以用固定资产贷款向经济联合组织投资。
(四)经济联合组织可根据合理的流动资金需要,向银行申请流动资金贷款。银行可在择优扶植的前提下,优先向经济联合组织发放贷款。企业进行横向联合,要按规定安排30%以上的自有流动资金,并不得用自有流动资金和流动资金贷款进行固定资产投资。
二、经济联合组织在银行的开户
(一)统一核算的经济联合组织,可按规定在有关专业银行开立结算存款户。跨地区、跨部门的经济联合组织,其主体企业原在哪家银行开户,还在哪家银行开户;经济联合组织所在地只有一家专业银行的,其开户可不受专业银行现行分工的限制;其他情况可由有关人民银行协调确定开户行。经济联合组织,不得在多家银行同时开户。
(二)不实行统一核算的经济联合组织,其成员原在哪家银行开户,还在哪家银行开户。
三、逐步建立资金市场,支持横向经济联合
(一)进一步开展金融机构之间的同业拆借,拆借期限和利率由借贷双方协商议定。同业拆借可以在同城之间,也可以在异地之间进行。
(二)大力推广商业票据的承兑贴现。联合组织签发的商业票据,经付款企业或有关银行承兑后,可以跨地区、跨专业向金融机构办理贴现。人民银行要对专业银行和金融机构开办再贴现业务。
(三)专业银行及其他金融机构可以采取多种信用方式,如卖方信贷、金融租赁、委托放款、代收代付等,支持企业单位的横向经济联合。其中用于固定资产投资的,要相应纳入固定资产投资规模和固定资产贷款规模。
(四)人民银行要积极协助专业银行进行横向资金调剂。对专业银行在支持横向经济联合中发生的合理的临时资金需要,可在择优扶植的前提下,优先安排和调剂临时贷款。
(五)经济联合组织经人民银行批准向社会发行的债券,可由信托投资公司、专业银行或保险公司的信托、投资部门代理发行或承购包销。保险公司可以开办有关债券方面的责任保险。债券可以通过金融机构转让,也可以向专业银行抵押借款。
四、应保证金融机构在支持横向经济联合中享有充分的自主权,不应以支持横向经济联合为名,强令银行贷款,强行规定贷款条件,或阻碍专业银行资金的跨地区合理调剂。