关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度(试行)》的通知
国土局
关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度(试行)》的通知
1996年10月11日,国家土地管理局
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:
为严格土地审批制度,加强建设项目用地管理,国家土地管理局制定了《建设项目用地预报和审批备案制度(试行)》,现印发给你们,望认真贯彻执行。执行中的问题和意见,请及时函告我局建设用地管理司,以便进一步修改、完善。
附件一:建设项目用地预报和审批备案制度(试 行)
为及时掌握非农业建设用地供需情况,指导下级土地管理部门做好建设项目用地审查报批工作,有效防止违法批地和计划外用地,切实保护耕地,根据土地管理法律法规的有关规定,建立建设项目用地预报和审批备案制度。
一、建设项目用地预报
(一)凡依照法律规定须报经上级人民政府审批的划拨、出让和使用农村集体土地的乡(镇)村建设等各类建设项目用地,在正式报批前,必须向上级土地管理部门预先报告。
(二)预报程序:按照土地管理法律、法规和国务院规定的土地审批权限,由项目所在地的市、县(市)土地管理部门向有批准权的上级人民政府的土地管理部门预报。其中向省级以上(含省级)土地管理部门预报的项目用地,须同时抄报市(地)和省级土地管理部门。
(三)预报内容:根据拟采取的土地供应方式,按照《建设项目用地预报表》所列内容逐项填报。
(四)预报时间:对划拨用地、协议出让国有土地使用权及使用集体土地的项目用地,市、县(市)土地管理部门接到用地申请后应及时进行初审,对基本具备用地条件的,应在5日内上报。
招标、拍卖国有土地使用权及政府统一开发、统一出让用地,在出让方案或开发规划方案确定后5日内上报。
(五)有批准权的人民政府的土地管理部门接到《建设项目用地预报表》及有关材料后,及时组织现场踏察,审核用地方案,指导下级土地管理部门做好正式报批的准备工作。
(六)本规定确定的《建设项目用地预报表》,是审批建设用地的必备材料。
(七)对违反本规定不履行预报的,在正式报批用地时,应写出书面检查,补填《建设项目用地预报表》,并由上级土地管理部门酌情给予通报批评等处理。
二、建设项目用地审批备案
(一)地方各级人民政府审批的各类建设项目用地,在用地正式批准后,必须报上一级土地管理部门备案。
(二)审批备案实行上报一级、按月上报的办法。每月审批的用地,于次月10日前汇总上报。
(三)备案内容:根据建设项目用地供地方式,按照《建设项目用地审批备案表》逐项填报,并同时报送政府批准用地的文件,属于出让用地项目的,还须报送《国有土地使用权出让合同》副本。
(四)填报《建设项目用地审批备案表》时,分别按供地方式和项目用地的批准文号、批准时间顺序汇总。
政府批准用地的文件,要按照《建设项目用地审批备案表》中的序号顺序装订成册。
(五)上级土地管理部门接到《建设项目用地审批备案表》及有关材料后,应在10日内审查完毕,发现违法批地或用地不合理等问题,要按照土地管理法律、法规的规定及时予以查处和纠正。
(六)对不履行审批备案制度,或者弄虚作假的,要通报批评,并责令写出书面检查,限期纠正。
三、本规定由各级土地管理部门的建设用地管理机构负责实施。
本规定实施中发现的违法批地和违法用地等问题,由各级土地管理部门的土地监察机构负责查处。
四、本规定自1997年1月1日起施行。
附件二:建设项目用地预报表
编号:--------年第----号
预报单位:--------省(区、市)--------市(地)
--------县(市、区)土地(国土)管理局
(盖 章)
上报日期:--------年--------月--------日
预报表1
划 拨 用 地 项 目 预 报 表
--------------------------------------------------------------------------
|建设项目名称| | 用地单位 | |
|------------|------------------|------------|----------------------|
|批准立项机关| | 批准文号 | |
|------------|------------------|------------|----------------------|
| | |是否列入年度| |
| 拟用地面积| 公顷| | |
| | | 用地计划 | |
|------------|--------------------------------------------------------|
|外资项目类别| |
|----------------------------------------------------------------------|
|拟| 征用集体土地 | 公顷|
| |----------------|------------------------------------------------|
|用| 国有土地 | 公顷|
| |------------------------------------------------------------------|
|土| | |耕|小 计| 公顷|
| |其|新增| |--------|------------------------------------------|
|地| |建设|地|其中菜地| 公顷|
| | |用地|------------|------------------------------------------|
|来| | | 其他土地 | 公顷|
| |中|------------------|------------------------------------------|
|源| |城乡存量建设用地 | 公顷|
|------|--------------------------------------------------------------|
|预 报| |
| | |
|单 位| |
| | (盖 章) |
|意 见| |
|------|--------------------------------------------------------------|
|需 要| |
| | |
|说 明| |
| | |
|的问题| |
--------------------------------------------------------------------------
注:本表所列“外资项目类别”系指依法交纳场地使用费或土地使
用费的中外合作、合资和外商独资项目。
预报表2
国有土地出让项目预报表
--------------------------------------------------------------------------
| 拟受让单位| |建设项目名称 | |
|------------|------------------|--------------|--------------------|
| | |是否列入年度 | |
| 拟用地面积| 公顷| | |
| | | 用地计划 | |
|------------|--------------------------------------------------------|
| 拟出让方式| |规划用途| |
|------------|--------------------------------------------------------|
|外资项目类别| |
|----------------------------------------------------------------------|
|拟| 征用集体土地 | 公顷|
| |----------------|------------------------------------------------|
|用| 国有土地 | 公顷|
| |------------------------------------------------------------------|
|土| | |耕|小 计| 公顷|
| |其|新增| |--------|------------------------------------------|
|地| |建设|地|其中菜地| 公顷|
| | |用地|------------|------------------------------------------|
|来| | | 其他土地 | 公顷|
| |中|------------------|------------------------------------------|
|源| |城乡存量建设用地 | 公顷|
|------|--------------------------------------------------------------|
|预 报| |
| | |
|单 位| |
| | (盖 章) |
|意 见| |
|------|--------------------------------------------------------------|
|需 要| |
| | |
|说 明| |
| | |
|的问题| |
--------------------------------------------------------------------------
预报表3
使用农村集体土地项目预报表
--------------------------------------------------------------------------
|建设项目名称| | 用地单位 | |
|------------|------------------|------------|----------------------|
|批准立项机关| | 批准文号 | |
|------------|------------------|------------|----------------------|
| | |是否列入年度| |
| 拟用地面积| 公顷| | |
| | | 用地计划 | |
|------------|--------------------------------------------------------|
|外资项目类别| |
|------------|--------------------------------------------------------|
| | |耕|小 计| 公顷|
| 拟 |新增| |--------|------------------------------------------|
| 用 |建设|地|其中菜地| 公顷|
| 土 |用地|------------|------------------------------------------|
| 地 | | 其他土地 | 公顷|
| 来 |------------------|------------------------------------------|
| 源 | 存量建设用地 | 公顷|
|------|--------------------------------------------------------------|
|预 报| |
| | |
|单 位| |
| | (盖 章) |
|意 见| |
|------|--------------------------------------------------------------|
|需 要| |
| | |
|说 明| |
| | |
|的问题| |
--------------------------------------------------------------------------
注:1.本表所列“使用农村集体土地项目”,系指乡(镇)村企业,
乡(镇)村公共设施、公益事业等乡(镇)村建设使用农村集
体土地的建设项目。
2.本表所列“外资项目类别”,系数农村集体经济组织依法以集
体土地使用权与外商兴建的中外合资、中外合作项目。
附件三:建设项目用地审批备案表
--------年----月号
备案单位:--------省(区、市)--------市(地)
--------县(市、区)土地(国土)管理局
(盖 章)
上报日期:--------年--------月--------日
备案表1
划 拨 用 地 项 目 备 案 表
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | | | | | |批准用地面积(公顷)| | |外资项目| |
|序|建 设|用 地|批 准|批 准|批 准|--------------------|核减用 | 征 地 |场地(土| 备 |
| |项 目| |用 地| | |小|其中: |地面积 | 补偿标准 |地)使用| |
|号|名 称|单 位|文 号|时 间|机 关| |----------------|(公顷)|(元/公顷)|费标准 | 注 |
| | | | | | |计|耕地|存量土地 | | | | |
|--|------|------|------|------|------|--|----|----------|--------|------------|--------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|--|----|----------|--------|------------|--------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|--|----|----------|--------|------------|--------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|--|----|----------|--------|------------|--------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|--|----|----------|--------|------------|--------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|--|----|----------|--------|------------|--------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|--|----|----------|--------|------------|--------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
备案表2
国 有 土 地 出 让 项 目 备 案 表
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | | | | | | | | | 出让面积(公顷) | 出让金总额(万元)| |
|序|建 设|受 让|批准|批准|批准|规划|出让|出让|----------------------|--------------------| 备 |
| |项 目| |用地| | | | | | 小 |其中: | 小 | 其中土地 | |
|号|名 称|单 位|文号|时间|机关|用途|年限|方式| |--------------| | | 注 |
| | | | | | | | | | 计 |耕地|存量土地| 计 | 纯收益 | |
|--|------|------|----|----|----|----|----|----|------|----|--------|------|------------|------|
| | | | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|----|----|----|----|----|----|------|----|--------|------|------------|------|
| | | | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|----|----|----|----|----|----|------|----|--------|------|------------|------|
| | | | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|----|----|----|----|----|----|------|----|--------|------|------------|------|
| | | | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|----|----|----|----|----|----|------|----|--------|------|------------|------|
| | | | | | | | | | | | | | | |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
备案表3
使 用 农 村 集 体 土 地 项 目 备 案 表
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | | | | | | 批准用地面积(公顷)| | | | |
|序|建 设|用 地|批 准|批 准|批 准|----------------------|核减用 | 补偿标准 |外 资| 备 |
| |项 目| |用 地| | | 小 | 其中: |地面积 | |项 目| |
|号|名 称|单 位|文 号|时 间|机 关| |--------------|(公顷)|(元/公顷)|类 别| 注 |
| | | | | | | 计 |耕地|存量土地| | | | |
|--|------|------|------|------|------|------|----|--------|--------|------------|------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|------|----|--------|--------|------------|------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|------|----|--------|--------|------------|------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|------|----|--------|--------|------------|------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
|--|------|------|------|------|------|------|----|--------|--------|------------|------|------|
| | | | | | | | | | | | | |
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侵权责任法第十九条规定,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。该条款中的“其他方式”为财产损失赔偿的民事纠纷提供了协商的可能性。基于当事人的意思自治考虑,这也为法院处理其他的民事纠纷案件提供了思路,有利于民事纠纷的解决,这也是践行司法便民的重要举措。
一、以物(非货币资产)抵债性质
用债务抵押衍生出流动性,这是债务创生货币的过程,从这一过程可以得出债务扩张意味着货币供应增长,债务偿还意味着货币收缩。非货币性资产是相对于货币性资产而言,非货币性资产一般包括存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产等。资产本质是变现能力,企业经济交易过程中可通过非现金资产的变现来满足或补充货币性资产需求。基于上述分析可以得出非货币资产与货币性资产具有等价或相似性质,也就不难理解以物(非货币资产)抵债的性质。笔者在这里设想在当事人赔偿能力不足或暂缓的时候,民事赔偿不能仅局限于货币性给付,司法应具有能动性,促使当事人双方站在债权人与债务人基于债的协商,整合司法资源与经济资源的统一,使非现金资产清偿债务在民事赔偿调解中得到应用,达到进一步地化解矛盾。
二、以物抵债的特点
1、货币金额不固定或不确定。非货币性资产由于计量属性不同,非货币性资产价值会发生变化。比如,有些资产按照投资性房地产、具有商业价值的债务重组要按公允价值计量,有些资产按照账面价值计量,这些计量属性随会计准则变化而变化。
2、具有债权物化性质。债权由原来的货币待偿状态变为物的实际占有状态,但这里以物抵债其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务,并非一定会发生物权权属的变动。
3、风险具有隐蔽性。抵债资产一般以以法院判决、裁定或双方协商时的价格入账,其账面价格并不能适时、真实反映抵债资产现存价值,且其现存价值与资产的内在价值也会存在偏差,因此,其风险具有隐蔽性。
三、以物抵债的民事调解可行性分析
非现金资产清偿债务系基于债务人赔偿不足或暂缓的时候前提下,债权人与债务人通过平等协商达成的协议,充分体现了双方的意图。由于非货币资产相比货币资产具有价格弹性空间,更易于债权人与债务人达成重组协议。不仅如此,通过非货币资产清偿债务在所得税上较现金清偿更具有优势,笔者认为有必要通过如下案例从经济角度分析非货币资产:2011年11月5日,乙公司销售一批材料给甲公司,含税价为2 340 000元。因甲公司发生严重的财务困难,无法按合同规定偿还债务,2011年12月10日,与乙公司协,商进行债务重组。双方达成的债务重组协议内容如下:乙公司同意甲公司用其存货、固定资产A设备抵偿该账款。2012年3月20日,抵债资产均已转让完毕。其中;用于抵债的存货市价为800 000元,增值税率为17%,存货成本为700 000元;抵债固定资产A设备的账面价值为1 200 000元,累计折旧为300 000元,评估确认的净值为850 000元。甲公司发生的设备运输等相关费用为5500元。假定乙公司巳对该项债权计提坏账准备18 000元,乙公司在接受抵债资产时,安装设备发生的安装成本为15 000元。不考虑其他相关税费。本案例中,甲公司如通过现金方式清偿1786000元〖即800000×(1+17%)+850000〗,因乙公司已作出554000元债权让步,故其所得税应纳税调整增加554000元;如通过非货币资产清偿债务,该方式可以节省因乙公司对债权计提18000元减值准备,而获得18000元的经济利益。同时非货币性资产在流转税方面也具有避税的优势。该类非货币性资产抵债在企业间债务纠纷中具有较好的商业效果,满足各自生产经营的需要。
民事侵权承担责任的方式具有多样性,也即通过不同方式能够让受损害一方得到价值上的满足或填平其损失,而不仅仅停留在种类物上的价值上。《侵权责任法》第十九条规定,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。司法实践中,财产损失的计算是一个难题,这里面涉及到财产价值转移系伴随该财产计提折旧的过程。有些财产造成损失后,即便通过修复也难达到其组织机能的完整,无形之间存在折损的烙印。结合《侵权责任法》第十九条有关“其他方式”计算及该法第二十条关于“……侵权人因此获得的利益难以确定,被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致,向人民法院提起诉讼的,由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。”的规定,笔者认为该条款体现了双方当事人平等协商确定损失的方法,为法院处理相关赔偿案件的提供了依据。
进入诉讼阶段当事人行为角色的分析,尤其在民事调解中就如何创新民事调解的内涵或方式,承办法官在必要时要为当事人树立经济维度思考问题。持有非现金资产使之变现为可以交换的货币资产,来满足人们多元化的满足,这里有点类似于风险投资的表现形式。就民事赔偿而言,在当事人民事赔偿能力出现暂缓或不足的情况下,通过设定一个以物抵债的简便赔偿程序来填平财产损失,法律应该在这种经济行为下设想当事人的赔偿能力,为当事人诉讼赔偿带来便利。
四、以物抵债在民事调解中应注意的问题
基于非货币资产价值的不确定性,许多非货币性资产在处理上要求评估,以便公允地反映其价值。具体到以物抵债处理上,对具有非货币资产价值属性的物来讲,在调处该案件的时候,往往借助资产评估机构的评估意见作为参考,这给当事人带来诸多不便,这也法官处理该案提出了较高的要求。
在案件审理过程中,如果当事人一方确无偿还能力,双方当事人达成以物抵债的协议同意以物抵债的,要严格审查该抵押物:如以房、车抵债案件,查有无按揭贷款;如以共有(如夫妻共有)资产作为抵债物,看是否有共有人在该抵债协议上签名同意;如以固定资产或无形资产抵押的,看所有权证或其他权益证书是否完整;抵债标的物上存在多个权利竞合现象,如标的物上存在担保物权、用益物权、租赁的时候,要确定抵债资产标的所有权转移时间,风险承担和标的物瑕疵的担保请求权。现实中存在用房屋等不动产抵债达成调解协议的时候,注意该以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认,其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务,并非对物权权属的变动。因此,就须依法办理过户登记的抵债财产而言,还需要法院与登记机构加强抵押信息共享与沟通,便于当事人办理产权变动登记手续。
参考文献
【1】李平,蒋瑜,如何降低以物抵债风险,《西部论丛》2002年第07期
【2】廖正尤,龚永卫,关于处置抵债资产应注意的几个问题,《广西金融研究》2003年第。04期
【3】王强 陈诚 ,浅论强制执行措施中的以物抵债,《法制与社会》2011年21期
【4】谢志华资产的本质是变现能力,《财务与会计》2006年20期
(作者单位:江西省武宁县人民法院 )