房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

科技部、财政部


财政部、科学技术部关于印发《科技型中小企业技术创新基金财务管理暂行办法》的通知

财企[2005]22号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、科技厅（委、局）：

为进一步规范和加强科技型中小企业技术创新基金的管理，提高创新基金使用效益，我们制定了《科技型中小企业技术创新基金财务管理暂行办法》。现印发给你们，请遵照执行。

财政部 科技部
二00五年二月十七日


科技型中小企业技术创新基金财务管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加强科技型中小企业技术创新基金（以下简称“创新基金”）的财务管理工作，提高创新基金使用效益，依据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国中小企业促进法》、《国务院办公厅转发科学技术部、财政部关于科技型中小企业技术创新基金的暂行规定的通知》（国办发[1999]47号）以及国家财政财务制度的有关规定，制定本办法。

第二条 创新基金是经国务院批准设立的支持科技型中小企业技术创新、促进科技成果转化的专项资金。国家设立创新基金旨在增强科技型中小企业创新能力，引导地方、企业、创业投资机构和金融机构对科技型中小企业技术创新的投资，逐步建立起符合社会主义市场经济规律、支持科技型中小企业技术创新的机制。

第三条 创新基金来源于中央财政预算拨款。创新基金的年度预算安排由财政部根据中央财政预算情况和创新基金年度工作计划确定。科学技术部会同财政部向国务院提交年度执行情况报告。

第四条 创新基金的使用和管理遵守国家有关法律、行政法规和相关规章制度，遵循诚实申请、公正受理、科学管理、择优支持、公开透明、专款专用的原则。

第二章 开支范围

第五条 创新基金主要用于支持科技型中小企业技术创新活动所需的支出。具体开支范围包括项目费、管理费及其他费用。

第六条 项目费是指用于支持符合《科技型中小企业技术创新基金若干重点项目指南》，经科学技术部、财政部审批立项的项目经费。根据科技型中小企业和项目的不同特点，分别以无偿资助、贷款贴息、资本金投入等方式给予支持。其中，创新基金对每个项目的无偿资助或贷款贴息数额一般不超过100万元人民币，个别重大项目不超过200万元人民币。

（一）无偿资助
主要用于技术创新项目研究开发及中试阶段的必要补助。包括人工费、仪器设备购置和安装费、商业软件购置费、租赁费、试制费、材料费、燃料及动力费、鉴定验收费、培训费等与技术创新项目直接相关的支出。

（二）贷款贴息
主要用于支持产品具有一定的技术创新性、需要中试或扩大规模、形成小批量生产、银行已经贷款或有贷款意向的项目。项目立项后，根据项目承担企业提供的有效借款合同及项目执行期内的有效付息单据核拨贴息资金。

（三）资本金投入方式的具体办法另行制定。

第七条 管理费是指用于科学技术部科技型中小企业技术创新基金管理中心（以下简称“管理中心”）从事创新基金项目的评审、评估和日常管理工作的经费。包括基本支出（项目管理所需的人员经费和日常公用经费）和项目支出两部分，具体按《中央本级基本支出预算管理办法》（财预[2002]355号）和《中央本级项目支出预算管理办法》（财预[2004]84号）执行。

管理费实行预决算管理。管理中心年度管理费预算通过科学技术部报财政部审批后，列入创新基金预算。年度管理费决算经审计后，通过科学技术部报财政部。
第八条 其他费用是指经财政部批准开支的与创新基金有关的其他支出。

第三章 项目审批和资金拨付

第九条 企业依照《科技型中小企业技术创新基金项目管理暂行办法》申请创新基金。管理中心具体负责项目的受理、评审和监管。

第十条 企业在申报项目时须经省级科技主管部门推荐。出具推荐意见前，须征求同级财政部门对项目的意见，并将推荐项目名单抄送省级财政部门备案。

第十一条 通过受理审查的项目，管理中心组织专家和评估机构进行评审、评估。根据评审、评估意见，管理中心本着“择优支持”的原则，提出创新基金支持的项目和金额建议，报科学技术部、财政部审批。经科学技术部、财政部审批的项目正式立项。

第十二条 创新基金项目实行合同管理，正式立项的项目由管理中心与项目承担企业、推荐单位签订合同。

第十三条 创新基金项目资金在合同签订后分两次拨付。
采用无偿资助方式支持的项目立项后拨付70%，项目验收合格后再拨付其余资金（第二次拨款）；采用贷款贴息方式支持的项目立项后按企业有效借款合同及付息单据核定的应贴息数额拨付80%，项目验收合格后再拨付其余资金（第二次拨款）。

第十四条 管理中心依据合同金额每年分批编制立项项目用款计划，报财政部审批。

第十五条 管理中心每年根据项目验收情况分批编制二次拨款计划，报财政部审核。

第十六条 财政部对管理中心报送的立项项目用款计划和二次拨款计划审核后，将创新基金项目资金指标下达到项目所在地省级财政部门，并按照财政国库管理制度的有关规定办理资金支付。

第四章 监督管理与检查

第十七条 省级科技主管部门负责当地创新基金项目的日常监督管理和验收工作；省级财政部门负责对当地创新基金的运作和使用进行监督、检查，参与项目的验收工作；管理中心负责制订项目监督管理和验收的工作规范，组织实施项目监督管理和验收工作，分析总结项目执行情况。

第十八条 项目承担企业应按要求定期填报监理信息调查表（半年报、年报）。省级科技主管部门可委托地市级科技主管部门或国家级高新技术产业开发区管委会对项目执行情况进行检查和监理。管理中心根据企业监理信息调查表、省级科技主管部门的监理意见、省级财政部门的检查意见、实地检查情况等，提出项目执行情况分析报告，报送科学技术部、财政部。

第十九条 省级财政部门、科技主管部门应加强对创新基金项目的跟踪问效。科技主管部门应将本地区项目监理信息汇总情况抄送省级财政部门。省级财政部门要定期抽查项目执行情况，对于所辖地区创新基金使用管理情况提出年度执行情况报告，下一年度4月底前报送财政部，同时抄送管理中心。

第二十条 项目承担企业应严格执行国家有关财经法规、财务规章制度，认真履行合同，科学、合理、有效地安排和使用创新基金拨款，保证专款专用，严禁截留、挪用。

第二十一条 项目承担企业须对项目资金进行单独核算，并接受有关部门的监督管理和检查。无偿资助项目承担企业，在收到创新基金拨款后作为专项应付款处理，其中：形成资产部分转入资本公积，消耗部分予以核销；贷款贴息项目承担企业，在收到创新基金拨款后作为冲减当期财务费用处理。

第二十二条 省级财政部门、省级科技主管部门对创新基金项目实行定期检查，管理中心实行重点检查。财政部、科学技术部采取委托有关监督检查部门抽查、社会中介机构检查以及社会监督相结合的方式，加大对创新基金实施过程的监督检查力度。

第二十三条 企业在项目执行过程中如有重大违约行为，将终止合同并采取通报、停止拨款、追回项目资金等相应处理措施。需追回项目资金的，由管理中心负责监督企业将未使用的扶持资金如数上缴国库，已形成资产的将资产变现后上缴国库。

凡违反创新基金有关管理办法及国家财经纪律、财务制度的行为，将视情节分别依据国家有关法律、法规的规定处理。

第五章 附则

第二十四条 本办法自发布之日起施行。创新基金有关规定与本办法相抵触的，按本办法执行。科学技术部、财政部《关于印发<科技型中小企业技术创新基金项目实施方案（试行）>的通知》（国科发计字[1999]260号）同时废止。

第二十五条 本办法由财政部会同科学技术部负责解释。