福建省人大常委会


福建省促进散装水泥发展条例

（2009年9月日福建省第十一届人民代表大会
常务委员会第十一次会议通过）

　　第一章总则

　　第一条为了加快发展散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆，节约资源，促进清洁生产，保护和改善环境，提高经济、社会、环境效益，根据国家有关法律法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条在本省行政区域内从事水泥、预拌混凝土和预拌砂浆生产、销售、运输、使用和管理等活动，适用本条例。
　　第三条水泥的生产和使用应当坚持限制袋装、发展散装的原则，并通过推行应用预拌混凝土和预拌砂浆，促进散装水泥发展。
　　第四条县级以上地方人民政府应当组织制定散装水泥发展规划，并将其纳入国民经济和社会发展规划。
　　第五条县级以上地方人民政府应当加强对散装水泥推广应用工作的领导，确定主管散装水泥工作的部门（以下简称散装水泥行政主管部门）负责本行政区域内发展散装水泥的监督管理工作。散装水泥行政主管部门可以委托散装水泥管理机构负责散装水泥监督管理的具体工作。
县级以上地方人民政府有关行政主管部门按照各自的职责，负责发展散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆的相关工作。

　　第二章鼓励与扶持


　　第六条县级以上地方人民政府及其有关部门应当鼓励、支持对散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆的科学研究，引进开发和推广应用新技术，并对散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆的投资项目在项目核准、用地等方面给予支持。
　　地方各级人民政府应当做好散装水泥在农村的推广应用工作，规划建设散装水泥销售网点和预拌混凝土、预拌砂浆搅拌站，提高农村散装水泥使用率，改善农村生态环境。
　　第七条县级以上地方人民政府应当引导金融机构增加对发展散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆的信贷支持，为符合条件的项目，提供优惠贷款。
　　县级以上地方人民政府及其有关部门应当推动和引导公民、法人或者其他组织加大对散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆的资金投入。
　　第八条对预拌混凝土、预拌砂浆生产企业和水泥生产企业生产散装水泥的，按照国家有关规定给予税收优惠。
　　鼓励预拌混凝土和预拌砂浆生产企业在生产过程使用粉煤灰等工业固体废弃物。利用工业固体废弃物达到国家规定比例的生产企业，经依法认定后，可以享受资源综合利用增值税优惠。
　　第九条预拌混凝土和预拌砂浆生产企业，当年研究开发新产品、新技术、新工艺实际发生的研究开发费用，符合规定的，按照规定在企业计算应纳税所得额时加计扣除。
预拌混凝土和预拌砂浆生产企业，购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，按照国家规定比例实行税额抵免。
　　第十条县级以上地方人民政府及其有关部门应当执行差别电价等有关规定，促进散装水泥发展。
　　第十一条散装水泥专用汽车、混凝土搅拌运输车、混凝土泵车、预拌砂浆运输车、流动罐自装卸运输车的公路及桥梁通行费，根据国家鼓励发展散装水泥的政策，享受优惠。
　　第十二条散装水泥专用汽车、混凝土搅拌运输车、混凝土泵车、预拌砂浆运输车、流动罐自装卸运输车在运行过程中，应当符合安全和环境保护的要求；对需要进入城市交通控制地段的，县级以上公安机关交通管理部门应当及时办理通行手续。
　　第十三条县级以上地方人民政府散装水泥行政主管部门会同财政部门对下列项目按照国家有关规定给予补助：
　　（一）新建、改建和扩建散装水泥、预拌混凝土、预拌砂浆专用设施；
　　（二）购置和维修散装水泥、预拌混凝土、预拌砂浆设备；
　　（三）散装水泥、预拌混凝土、预拌砂浆建设项目贷款利息；
　　（四）散装水泥、预拌混凝土、预拌砂浆科研、新技术开发、示范与推广。
　　第十四条散装水泥管理机构应当加强对散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆生产、使用的指导、服务，做好发展散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆的宣传、信息交流、业务培训；并组织实施散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆新技术、新工艺、新设备的推广应用。
　　第十五条对推广应用散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆工作做出显著成绩的单位和个人，由县级以上地方人民政府或者有关部门给予表彰、奖励。

　　第三章管理与监督


　　第十六条新建水泥生产企业或者水泥生产线，应当按照散装水泥发放能力达百分之七十以上的要求，进行设计和同步建设。
　　第十七条工程建设项目，水泥使用总量达三百吨以上的，其散装水泥使用量应当达到水泥使用总量的百分之七十以上。其中，交通、能源、港口、水利基建工程、市政工程建设项目，其散装水泥使用量应当达到水泥使用总量的百分之八十以上；铺设里程大于三公里的道路工程结构层的部分和其他建设工程的结构部分，应当全部使用散装水泥。
　　因交通运输条件限制，专用运输车辆无法到达施工现场等特殊原因，不能按规定比例使用散装水泥的工程建设项目，建设单位应当在开工前十五日内向县级以上地方人民政府散装水泥行政主管部门备案，散装水泥行政主管部门应当及时进行现场核实。
　　第十八条预拌混凝土和预拌砂浆及水泥制品生产企业必须全部使用散装水泥。
　　第十九条水泥、预拌混凝土和预拌砂浆及水泥制品生产企业，应当定期向当地的散装水泥管理机构报送生产量和销售量的统计报表。
　　第二十条水泥、预拌混凝土和预拌砂浆生产企业，应当建立健全质量、计量管理制度，完善管理体系，保证销售的散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆质量合格、计量准确。
　　第二十一条水泥生产企业销售袋装水泥、使用单位使用袋装水泥，应当按照国家规定向散装水泥管理机构缴纳散装水泥专项资金。
　　建设单位在办理工程建设项目施工许可证或者开工报告前，将散装水泥使用有关情况向散装水泥管理机构备案的，可不预缴纳散装水泥专项资金，但应当在工程竣工验收之日起十五日内，按照袋装水泥实际使用量缴纳散装水泥专项资金。
　　第二十二条散装水泥专项资金的征收、使用、管理应当遵守国家和本省有关规定，实行收支两条线，不得扩大征收范围、提高征收标准，不得截留、减免、挪用。
　　县级以上地方人民政府审计、财政和散装水泥行政主管部门应当按照国家和本省有关规定对散装水泥专项资金的征收、结退、使用和管理进行监督检查。
　　第二十三条散装水泥管理机构应当依法检查、核实袋装水泥销售量和使用量；水泥生产、销售企业和依照本条例规定应当使用散装水泥工程建设项目的建设单位，以及预拌混凝土、预拌砂浆、水泥制品生产企业应当提供生产、销售、采购水泥的票据及相关资料。
　　第二十四条县级以上地方人民政府应当根据本地区具体情况，分期分批禁止在城市城区、开发区、产业园区、中心镇区一定范围内现场搅拌混凝土和砂浆，禁止的起始时间和范围应当予以公布。
　　第二十五条县级以上地方人民政府规定禁止现场搅拌混凝土和砂浆区域范围内的工程建设项目，有下列情形之一，需要现场搅拌的，建设单位应当在开工前十五日内向县级以上地方人民政府散装水泥行政主管部门备案，散装水泥行政主管部门应当及时进行现场核实：
　　（一）因交通运输条件限制，专用运输车辆无法到达施工现场的；
　　（二）施工现场三十公里范围内，没有预拌混凝土和预拌砂浆销售的；
　　（三）建设工程混凝土使用总量二百立方米以下或者砂浆使用总量一百吨以下的；
　　（四）需使用特种类型混凝土、砂浆，预拌混凝土和预拌砂浆生产企业无法提供的。
　　第二十六条依照本条例规定应当使用散装水泥的工程建设项目，以及县级以上地方人民政府规定禁止现场搅拌混凝土、砂浆区域范围内的工程建设项目，必须按照使用散装水泥、预拌混凝土或者预拌砂浆的要求编制工程概算、预算、决算，工程建设项目因使用预拌混凝土或者预拌砂浆增加的费用应当列入工程造价。
　　依法必须招标的工程建设项目,招标人或者招标代理机构应当按照本条例的规定将使用散装水泥、预拌混凝土或者预拌砂浆的要求列入招标文件。
　　工程监理单位按照建设工程承包合同的约定，对被监理工程的施工承包单位使用散装水泥、预拌混凝土或者预拌砂浆的情况进行监理。

　　第四章法律责任


　　第二十七条县级以上地方人民政府散装水泥行政主管部门及散装水泥管理机构和有关行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未依法履行监督管理职责的；
　　（二）限定或者变相限定行政管理相对人购买、使用其指定的水泥和水泥制品的；
　　（三）未按本条例第十二条规定及时办理通行手续的；
　　（四）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
　　第二十八条违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府散装水泥行政主管部门予以处罚：
　　（一）未按本条例第十七条规定使用散装水泥的，应当责令建设单位改正，对建设单位按照其低于规定使用散装水泥的数量，每吨处以三十元的罚款，并在当地新闻媒体上予以通报；
　　（二）未按本条例第十七条第二款、第二十五条规定履行备案手续的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款；
　　（三）违反本条例第十八条规定，预拌混凝土和预拌砂浆及水泥制品生产企业使用袋装水泥的，责令改正，限期补缴散装水泥专项资金，对单位负责人给予警告，并按每立方米混凝土、砂浆一百元或者每吨袋装水泥三百元处以罚款；
　　（四）未按本条例第二十一条规定缴纳散装水泥专项资金的，责令限期足额缴纳；逾期不缴纳的，处以应缴纳散装水泥专项资金数额一倍至三倍的罚款；
　　（五）未预缴纳散装水泥专项资金，又不按本条例第二十一条第二款规定履行备案手续的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款；
　　（六）违反本条例第二十三条规定，拒不提供生产、销售、采购水泥的票据及相关资料的，责令限期改正，对单位负责人给予警告；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款；
　　（七）不符合本条例第二十五条所列情形，在施工现场搅拌混凝土、砂浆的，按现场搅拌的混凝土、砂浆量每立方米处以一百元的罚款，并在当地新闻媒体上予以通报；
　　（八）违反本条例第二十六条规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
　　第二十九条违反本条例第二十条规定，销售的散装水泥、预拌混凝土和预拌砂浆质量不合格、计量不准确的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法给予处罚。
　　第三十条违反本条例第二十二条第一款规定，减征、免征散装水泥专项资金的，由县级以上地方人民政府责令限期改正，并予以追缴。
对截留、挪用、减免或者超标准、超范围征收散装水泥专项资金的散装水泥管理机构的有关责任人员，依法追究法律责任。

　　第五章附则


　　第三十一条本条例所称散装水泥，是指不用包装，直接通过专用装备出厂、运输、储存和使用的水泥。
　　本条例所称散装水泥发放能力，是指具有散装水泥发放能力的水泥库容量占所有水泥库容量的比例。
　　本条例所称预拌混凝土，是指由水泥、集料、水以及根据需要掺入的外加剂和掺合料等组分按一定比例，在集中搅拌站（厂）经计量、拌制后，采用运输车在规定时间内运至使用地点的混凝土拌合物。
　　本条例所称预拌砂浆，是指水泥、砂、保水增稠材料、粉煤灰、水和外加剂等组分按一定比例，在集中搅拌站（厂）经计量、拌制后，采用预拌砂浆运输车运至使用地点，放入密闭容器储存，并在规定时间内使用完毕的砂浆拌合物。
　　第三十二条本条例自2010年1月1日起施行。

　　摘要

　　物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务，是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业，是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰，专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国，同国外相比，我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，1994年，建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》，之后，深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。

　　关键词：前期物业管理　临时规约 前期物业服务合同

　　一、前期物业管理概述

　　随着全球范围内城市的兴旺发展，各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所，作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段，对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

　　（一）物业管理的产生与发展

　　现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时工业革命的兴起，城市规模不断扩张，伯明翰市首开物业管理的先河，后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理，则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国，1908年，世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生，自此以后，这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前，美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地，物业管理都相当发达，国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

　　我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代，我国城市经济体制改革，房地产业快速发展，带动了物业管理的产生与发展，在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业，然而随着物业管理的兴起，也暴露了很多问题，这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生，1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章，是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日，深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后，广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章，形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务，将前期物业管理纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依，该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台，第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度，标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度，针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题，提出了解决的原则，《物权法》生效后，《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改，经过二十多年的摸索与实践，我国的物业管理制度有了飞跃性的发展，法制环境不断改善。

　　物业管理作为对旧管理体制的一种革新，是市场经济发展的必然结果，管理领域逐步扩大，从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业；管理内容相当广泛，服务项目呈现多元化、全方位的态势，而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点，归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理，“三大服务”即常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。[4]其内涵简言之，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

　　（二）前期物业管理的内涵

　　所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理；对物业共用部分的维修、养护和管理；对物业共用设施的维护、养护和管理；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；对物业治安、消防等事项的管理，与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国，根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段：前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段，后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见，前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段，是非常重要的环节。

　　从时间段上来讲，前期物业管理可以分为两个阶段：第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

　　从内容上来讲，前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；临时管理规约是指建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示，并予以说明；物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，而建设单位办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

　　二、前期物业管理面临的困境

　　前期物业管理既有复杂性又有特殊性，研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，找出其中的关键所在，是物业管理中的重要课题。

　　（一）前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

　　前期物业服务合同，这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排，伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力，但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人，却要缴纳物业服务费，此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么，效力又是怎样的？当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务，建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时，因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确，业主往往以此为由不缴纳物业服务费，导致物业服务纠纷不断。再者，现实生活中，建设单位为了节约成本、谋求利益，往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，由于这种特殊的关系，建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上，业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司，建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系，业主与物业公司却不存在合同关系，由于合同具有相对性，也就是说，通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中，业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业不符合约定，业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性，也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释，他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，虽是双方签订的，但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯例。但是，笔者认为，这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由，如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时，业主该如何救济呢，是否只是等待小区入住率达到一定比例时，召开业主大会选举业主委员会，等待选聘新的物业服务企业呢？这期间的权利如救济？当然，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时，也对前期物业服务合同进行了认同，是一种追认行为，所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力，但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权，在现实生活中却难找途径解决。

　　（二）前期物业管理中物业服务费规定不明晰

　　关于物业管理服务收费，《物业管理条例》有条文规定，但是规定不明晰。其中，第四十一条规定了物业服务原则，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担，该规定有不足之处：1.在时间上只规定到物业交给物业买受人，但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况，缩小了当事人意思自治的空间，也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条，是对物业服务收费行政监督方面的规定，为约束物业服务收费，现行制度仍更多的依赖于行政干预，《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在：价格控制，即政府指导价和市场调节价；备案登记，物业收费标准报物价管理部门备案；行政处罚，物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府主管部门依法予以处罚等等，政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律？市场经济中，政府指导价往往不灵活、具有滞后性，而前期物业服务合同往往是政府指导价，政府定价的标准是什么？因此，前期物业服务收费的标准，是一个重要的问题。

　　（三）临时管理规约易被物业买受人忽视

　　《物权法》明确提出建筑物区分所有权，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的，[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止，可以基于业主大会的决议，也可以由开发商预先制定格式化的管理规约，在预售或出售商品房时，分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时，达成的合意即临时管理规约，规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示，并非由业主大会制定，如果物业买受人满意房屋购买合同，忽视临时管理规约的约定而签订承诺书，或是满意房屋买卖合同，虽不满意临时管理规约，但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分，不能因小失大，而勉强接受，此时，临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则，要约与承诺原则上基于当事人自愿，只有在极为例外的情形下，法律才对某些当事人课加强制缔约义务，此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

　　三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

　　针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题，提出对策以求找到解决问题的途径。

　　（一）严格执行物业管理招投标制度，打破建、管不分的局面

　　《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式，即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然，国家提倡建、管分离的原则，但现实表明，很多建设单位为了节约成本、谋求利益，自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，并没有严格执行物业管理招投标制度，从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展，因此要严格执行招投标制度，公开、公正、公平选聘物业服务企业，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，对申请投标人认真地进行资格预审，包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料，实行建设单位与物业服务企业分业经营，打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同，最终，以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。