浙江省人民政府


浙江省住宅区物业管理办法

省政府令第113号


《浙江省住宅区物业管理办法》已经省人民政府第２０次常务会议审议通过,现予发布，自一九九九年九月一日起施行。


省 长 柴松岳

一九九九年五月十一日



第一章　总　　则

第一条　为加强住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区，是指住宅建筑面积ｌ万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。
本办法所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
　　 第四条　县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。
　　 各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
　　　　　　 第二章　业主大会与业主委员会

　 第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到６０％以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
　 业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。
　　 第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业主管部门组织召开。
　　 第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　 （一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
　　 （二)审议业主委员会工作报告；
（三)选举罢免业主委员会委员；
（四)决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（五)审议通过住宅区物业管理方案；
　 　（六)决定其他有关业主权益的重大事项。
　　　第七条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或１０％以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
　　 业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
　 　 第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责：
　　　（一)召集和主持业主大会或业主代表大会；
　　　（二)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；
　　　（三)监督检查物业管理经费的使用情况；
　　　（四)检查业主公约的执行情况；
　　　（五)受理业主对物业管理企业的投诉；
　　　（六)监督和协助物业管理企业的工作；
　　　（七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
　　　 第九条　业主委员会根据住宅区的规模由５至１５人组成,设主任１人,副主任１至３人,每届任期３年。
业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。
　　已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
　　第十条　业主公约对全体业主具有约束力。
　 业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。
　　第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。

　　　　　　　 第三章　物业管理企业

　　第十二条　住宅区交付使用而入住率不到６０％的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
第十三条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
　　物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内,将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。
　　委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。
　　第十四条　物业管理企业实行资质管理制度,具体办法由省物业主管部门制定。
　　第十五条　物业管理企业的权利：
　　（一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业；
　　（二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；
　　（三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
　　第十六条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务：
　　（一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；
　　（二)住宅区的清洁卫生；
　　（三)绿地、花草树木的养护、管理；
　　（四)车辆进出及停放的管理；
　　（五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作；
　　（六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
　　物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,并接受所在地街道办事处的监督。

　　　　　　　第四章　物业的使用与维护

　　 第十七条　住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向所在地物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
　　（一)住宅区总平面图；
　　（二)住宅区单体建筑、结构、设备图；
　　（三)住宅区地下管网图；
　　（四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；
　　（五)住宅区综合验收资料。
　　住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
第十八条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。
　　第十九条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。
　　物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用干经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
　　第二十条　物业维修专项资金的具体收取、管理和使用办法,由省财政、物价主管部门会同省物业主管部门制订,报省人民政府批准后执行。
　　第二十一条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
　　第二十二条　住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
　　第二十三条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
　　（一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
　　（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
　　（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
　　（四)擅自占用公共场地,损坏公共设施,毁坏绿化；
　　（五)随意停放机动车辆；
（六)乱设摊、乱设集贸市场；
　 （七)乱倒垃圾、杂物；
　 （八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
　　（九)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
　　 第二十四条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
　　 物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　　　　　 第五章　物业管理用房与费用

第二十五条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积７‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中３‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房。
　物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。
　 第二十六条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价。具体收费标准,按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主的监督。

第六章 法律责任

第二十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正,可处以２０００元以上10000元以下的罚款。
第二十八条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第二十九条 违反本办法第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，由有关主管部门依法查处。
第三十条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承担民事责任。
第三十一条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。
　 第三十二条　当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十三条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。
　 第三十四条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

　 第七章 附　　则
　 第三十五条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。物业维修专项资金和物业管理用房提取的具体办法，由各市、县人民政府制定。
本办法施行前巳交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。
　　第三十六条 本办法自１９９９年９月１日起施行。


辛普森的“血手”与河北省高院“留有余地”的死刑判决

裴玉良


“大家都看见了辛普森沾满鲜血的手，但法律却不能说已看见”。-------辛普森谋杀案的主审法官在陪审团裁定辛普森无罪后如是说。
大家都对被告是否有罪存疑，但法院却说有罪，并作了留有余地的死刑判决。------河北省高院对承德市“7.30”，“8.16”案件判决后人们的疑问。
1994年美国亚特兰大奥运会期间发生的橄榄球明星辛普森杀人案，把许多人的眼球从奥运赛场吸引到了美国的法庭上。1994年6月12日，黑人橄榄球前明星辛普森的前妻及其男友被利刃割喉致死，警方在案发现场发现了两被害人及辛普森的血迹，也发现了辛普森的头发和一只血手套，在辛普森住宅中发现了一只与案发现场属于同一副的血手套和一双血袜子，在其汽车上也发现了被害人和被告人的血迹，警方遂将辛普森作为重大犯罪嫌疑人予以起诉。面对“血证如山”的控方指控，腰缠万贯的辛普森重金聘请的“梦幻律师队”，利用控方证据的漏洞，将检察官和警方证人驳得目瞪口呆，说服了陪审团的全体成员，使陪审团成员们相信，“辛普森并不一定是罪犯，案犯极有可能另有其人或辛普森被栽赃陷害”，最终裁定辛普森无罪开释。美国有关机构调查显示，绝大部分美国人认为辛普森就是“杀人犯”，但同时认为，既然法院认定辛普森无罪，在法律上他就是无罪的，人们应该对司法判决保持尊重。表现了美国民众成熟的法制观念和对独立司法的尊重。“上级法院”也没有受到“民愤”的影响予以改判，美最高法院也没有象中国最高法院对“刘涌涉黑案”提审改判死刑那样主动干预下级法院的司法活动，也体现了中美两国国司法制度的差异。
巧合的是，在同一年的同一个夏天，远在万里之遥的中国也发生了一起与美国“辛普森谋杀案”近似的人命大案，但结局却大相径庭。
1994年7月30日、8月16日，河北省承德市连续发生两起抢劫杀害出租车司机的案件，经过公安机关侦查，最终确定陈国清、何国强为“7，30”案件犯罪嫌疑人，“8，16”案件为陈国清、何国强、杨士亮、朱彦强所为。经过承德中院四次一审判决，整整经历了将近十年，由同一中级法院、基于同一事实和理由、对同一被告先后四次判处死刑，直到2004年3月26日，河北省高院对承德市“7.30”，“8.16”两案作出终审判决，判处三名被告死缓和一名被告无期徒刑并剥夺政治权利终身。
中美两国的司法制度和文化背景的差异当然是两案结局大相径庭的主要原因，但本文不比较这种差异。两案从技术角度讲，都涉及到证据的运用，尤其是间接证据的运用规则问题。辛普森谋杀案中控方指控被告谋杀罪的关键证据是“血手套”、“血袜子”和“血液检验报告”等间接证据，没有一个直接证据，正是由于这些间接证据本身存在的疑问使得陪审团作出了被告无罪的判决。承德“7，30”和“8，16”案件中，据以定案的主要证据是两个，一个是杀人凶器---刀子，一个是提取的烟头上唾液的化验报告，也都是间接证据。这是两个案件中最为相似的地方。当然也有明显的区别，辛普森案件中被告人享有沉默权，没有被告口供，也就是没有直接证据，而承德“7，30”和“8，16”案件中被告人是有口供的，至于口供是如何获取的，有无违反法律的地方，有无使用刑讯逼供，法院的各种判决均予以回避，但从被告人反复“翻供”以及身上的伤痕看，不排除刑讯逼供的可能。由于我国对刑讯逼供严厉禁止，因此获得的证据是违法的，因此连法院的判决也对口供的运用持慎重的态度，而将对被告们定罪量刑的重点放在间接证据的认定和运用上。既然两个案件都主要是间接证据的运用，那不妨从专业角度比较一下两个案件中对间接证据是如何认定的，看看是否有所启发。
先简单分析辛普森案件，美国法庭上对间接证据是如何判断的。在杀人现场发现的一只血手套与在辛普森家中发现的一只血手套是同一副。而且都有被害人和被告人的血液，可是两只手套没有任何破裂和刀痕，里面也没有被告人的血迹，说明辛普森手上的伤口与凶杀案可能没有关系。警方证人证明在被告家中发现的血手套在提取时血液还是湿的，而这时距案发已有7个小时，血迹应该已经干透，不应该是湿的，这不排除有人栽赃陷害的可能。另外，即使是被告人作案，在将凶器和血衣隐藏后，再专门跑到房子后面单独藏匿血手套也不符合常理，最后，在法庭审讯时被告当场试戴手套的试验也给人不相符合的感觉。所有这些疑问，使得陪审团得出结论，手套不一定是辛普森作案时使用的。
控方指控辛普森的另一重要证据，是血迹化验和DNA检验报告。在案发现场发现了辛普森的血迹和毛发，在案发现场几公里外的辛普森家中发现了被害人的血迹，在案发现场和辛普森家中发现的同一副手套都有辛普森和被害人的血迹，在辛普森的卧室中发现了有被害人血迹的袜子。经血液化验和DNA检验的证据是不会错误的，控方证据堪称“血证如山”，但由于警方取证过程中存在一系列严重失误，使得陪审团产生了辛普森有被陷害可能的认识，没有达到“构成严密的逻辑体系，排除被告不可能涉嫌犯罪的一切可能”的间接证据运用规则，从证据角度讲不能认定辛普森就是罪犯，这也是无罪判决的重要原因。比如警方第一次对辛普森审讯时，在辛普森放弃沉默权的情况下，警方居然没有获得有价值的被告口供；再比如出警的警察在案发现场停留后，又直接进入几公里远的辛普森家中，因此在辛普森家中发现的被害人的血迹很有可能是警察无意带入的，使得在辛普森家中发现的被害人血迹的证据效力大打折扣。警方发生的更为致命错误，是警员将从辛普森身上抽出的血液样品加入浓度很高的防腐剂（EDTA）后，又直接到案发现场停留了很长时间才交给血液检验人员，而在案发现场发现的辛普森的血液恰恰含有同样的防腐剂(EDTA)，并且法庭上提交的辛普森血液的数量少于当初警员抽取的血液数量，这使陪审团怀疑证据已经受到了“污染”。
以上的简略分析说明，辛普森之所以被陪审团宣判无罪，和警方取证过程中忽视现场勘查常识，违背程序公正的诉讼原则具有密切的联系，甚至可以说是警方的失误导致了案件的最终结局。
从承德市“7，30”和“8，16”案件审理过程中表现出的证据本身的矛盾看，之所以案件久拖不决，引起社会各界的强烈关注，和警方的调查取证失误有密切的关系，更和法院对这些有重大疑问的证据在没有作出有说服力的解释情况下就予以采信有关。
首先对杀人凶器----刀子进行分析，案件分别发生在7月30日和8月6日，但围绕刀子有两份刑事技术鉴定报告，第一份是1994年7月31日鉴定报告，而这时距案发仅仅只隔一天，犯罪嫌疑人还没有确定，那么刀子是从哪里获得的？是不是案发现场发现的？应该在审判时由公安机关予以作证作出合理解释，否则鉴定结论认定刀子上有被害人的血液就没有意义。公安机关1994年11月2日从被告陈国清家中提取一把自制单刃刀子，1994年11月4日公安部物证鉴定中心对承德市公安机关送检的单刃刀子所作的第二份鉴定结论，只是证明了上面的血迹与被害人之一的血迹血清同为“阴性”。至于鉴定的刀子是否与从陈国清家中提取的刀子一致？是否与第一次鉴定的刀子想混淆？第一次鉴定的刀子与第二次鉴定的刀子结论一致，但两次鉴定的对象是不是同一把刀子呢？公安机关的当庭作证和两级法院的数个判决均未涉及，这是产生疑问的重要原因。况且，仅凭公安部技术鉴定认定送检刀子上的血迹与被害人之一的刘福军血清均未“阴性”，就作为定案的主要证据，意味着被告作案的可能性只有50%，因为人的血清不是阴性就是阳性。
其次，作为指控被告人到过现场进入过被害人出租车内的物证-------烟头，从公安机关的现场勘查报告和现场录像看没有记载有关内容，也没有现场提取物证的照片，公安机关只是在审判过程中说明是在案发现场的出租车内提取的。被告人一方辩解说烟头是在被采取强制措施后在看守所被提取的，而公安机关却无有力证据证明烟头是在现场提取的，说明公安机关的取证是有缺陷的，这种重大失误会导致诉讼的严重障碍，使得法院在判决中也难以进行充分的说理。同时，对烟头所作的鉴定是在1994年8月23日，证明烟头上唾液为“A"型，与被告人之一的杨士亮血型、唾液一致，但这时被告人均未被抓，他们的血型鉴定又是从何而来？
除了上述两个关键证据的重大缺陷外，本案还有其他很多疑问，包括证明被告人没有作案时间的证据为何没有采用，预审时有无刑讯逼供等。但关于凶器和烟头唾液鉴定的疑问无疑是本案中引起争议最大的问题，无论被告们是否还要继续申诉，无论最终结局如何，都应该从中吸取教训，尤其是公安机关在勘查现场、审讯嫌犯、进行鉴定时，都应考虑审判程序中证据的适用、辩方的质证以及社会大众的监督问题，切不可以为破案了就大功告成。