首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单

梁仁壮


2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（下称《规则》），2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发（京政办发[2008]54号）。


该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定，补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面，对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。


但是，《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如：《规则》第12条第2款规定：筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。


本博主以为，该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。


从常理而言，购房人从开发商处购买物业，双方之间属于房屋买卖合同关系，开发商将符合法律要求的房屋交付业主后，其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后，对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题（建筑物区分所有权问题），属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系，此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系，由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单，确实有违公平和常理逻辑。当然，在小区房屋未完全售出之前，对于未出售的房屋而言，开发商就是业主，因此，此时对于整个物业区域而言，开发商既是房屋出售方，同时也是业主之一，而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是，这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由，因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的，受益人是物业区域内的全体业主，对全体业主均受益的行为，其发生成本由一个业主（开发商）来独自承担，显属不当。有人会说，开发商嘛，有钱，这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题，而是该不该付的问题；就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题，而是该杀还是不该杀的问题。


从法律层面规范而言，无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中，还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中，均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府，根据《立法法》的相关规定，即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定： (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；　　(二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定，既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”，因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定，也没有授权地方政府就此事项制定规章；同时，也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”，因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生，不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此，北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。


当然，我们可以理解。在现实生活中，法律归法律，问题归问题，没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决，做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人，且有时又是物业区域内的最大业主，因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用，于情而言也不为过。而且，对于市建委、市规委这样的行政部门，对于房地产开发公司而言，一般对它们都是比较敬重的，毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此，市建委、市规委的文件，开发尚在执行起来应该是不会有问题的，可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张，以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。

梁仁壮律师博客：http://blog.sina.com.cn/liangrenzhuang


教育部


教育部关于印发《县域义务教育均衡发展督导评估暂行办法》的通知

教督[2012]3号


各省、自治区、直辖市教育厅（教委），新疆生产建设兵团教育局：

　　为贯彻落实《义务教育法》，保障《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》提出的义务教育均衡发展目标的实现，我部决定建立县域义务教育均衡发展督导评估制度，开展义务教育发展基本均衡县（市、区）的评估认定工作。为此，特制定《县域义务教育均衡发展督导评估暂行办法》，现印发给你们。请按照本办法要求，结合本地实际，制订具体的实施办法，认真组织开展对本行政区域内各县（市、区）义务教育均衡发展的督导评估工作。

　　从2012年起，请各省（区、市）每年8月31日前，将申请教育部认定义务教育发展基本均衡县（市、区）的函、省级对申请认定县（市、区）的评估报告和公众调查结果等材料，一式五份报送国家教育督导团，同时报送电子版。

　　邮箱地址：ddbzc@moe.edu.cn

　　附件：1.县域义务教育均衡发展督导评估暂行办法.doc

　　　　　2.《县域义务教育均衡发展督导评估暂行办法》有关内容的说明.doc



中华人民共和国教育部

二○一二年一月二十日




附件1：

县域义务教育均衡发展督导评估暂行办法

第一章　总　则

　　第一条　为推动义务教育均衡发展，促进教育公平。根据《中华人民共和国义务教育法》、《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010－2020年）》，教育部决定建立县域义务教育均衡发展督导评估制度，开展对义务教育发展基本均衡县（含不设区的市、市辖区和国家划定的其他县级行政区划单位，以下统称县）的督导检查和评估认定工作。为此，特制订本办法。
　　第二条　义务教育发展基本均衡县的评估认定，应在其义务教育学校达到本省（区、市）义务教育学校办学基本标准后进行；主要包括对县域内义务教育校际间均衡状况评估和对县级人民政府推进义务教育均衡发展工作评估两个方面；公众对本县义务教育均衡发展的满意度作为评估认定的重要参考。
第三条　义务教育发展基本均衡县的评估认定，按照省级评估、国家认定的原则进行。国家教育督导团对省级评估工作进行指导和监督。
第二章　评估内容和评估标准

　　第四条　县域内义务教育校际间均衡状况评估指标
对义务教育校际间均衡状况的评估，重点评估县级政府均衡配置教育资源情况。以生均教学及辅助用房面积、生均体育运动场馆面积、生均教学仪器设备值、每百名学生拥有计算机台数、生均图书册数、师生比、生均高于规定学历教师数、生均中级及以上专业技术职务教师数8项指标，分别计算小学、初中差异系数，评估县域内小学、初中校际间均衡状况。
　　第五条　对县级人民政府推进义务教育均衡发展工作评估指标及要求
　　（一）入学机会
　　1．将进城务工人员随迁子女就学纳入当地教育发展规划，纳入财政保障体系。
　　2．建立以政府为主导、社会各方面广泛参与的留守儿童关爱体系。
　　3．三类残疾儿童少年入学率不低于80%。
　　4．优质普通高中招生名额分配到县域内初中的比例逐步提高。
　　（二）保障机制
　　1．建立义务教育均衡发展责任、监督和问责机制。
　　2．义务教育经费在财政预算中单列，近三年教育经费做到“三个增长”。
　　3．推进学校标准化建设，制定并有效实施了薄弱学校改造计划，财政性教育经费向薄弱学校倾斜。
　　4．农村税费改革转移支付资金用于义务教育的比例达到省级规定要求。
　　（三）教师队伍
　　1．全面实施义务教育绩效工资制度。
　　2．义务教育学校学科教师配备合理，生师比达到省定编制标准。
　　3．建立并有效实施了县域内义务教育学校校长和教师定期交流制度。
　　4．落实教师培训经费，加强教师培训。
　　（四）质量与管理
　　1．按照国家规定的义务教育课程方案开齐开足课程。
　　2．小学、初中巩固率达到省级规定标准。
　　3．小学、初中学生体质健康及格率达到省级规定标准。
　　4．义务教育阶段不存在重点学校和重点班，公办义务教育择校现象得到基本遏制。
　　5．中小学生过重的课业负担得到有效减轻。
　　对县级人民政府推进义务教育均衡发展工作评估总分为100分。
第六条　公众对本县义务教育均衡发展满意度调查
调查的主要内容包括：适龄儿童少年就近入学、县域内学校校际间办学条件差距、县域内校际间教师队伍的差距、县域内义务教育择校情况以及政府在推进义务教育均衡发展方面的努力程度等。
调查的对象应包括：当地人大代表、政协委员、义务教育学校校长、教师、学生家长以及其他群众。以上参与调查的主体中，应以学生家长为主，各类调查主体的比例以及选取方式，由省（区、市）确定。
第七条　县级人民政府推进义务教育均衡发展工作评估得分在85分以上、小学和初中的差异系数分别小于或等于0.65和0.55的县，方可通过义务教育发展基本均衡县的评估认定。同时参考公众满意度调查结果。
本办法确定的义务教育发展基本均衡县评估标准是最低标准。各地在制定本省（区、市）评估标准时，可结合实际，对本办法的评估标准进行调整，但不得低于本办法标准。

第三章　评估认定程序

第八条　各地要根据本办法，结合实际，将制定本省（区、市）县域义务教育均衡发展督导评估实施办法和评估标准，报国家教育督导团审核后实施。
第九条 县级人民政府根据省级制定的县域义务教育均衡发展督导评估实施办法和评估标准，对本县义务教育均衡发展状况进行自评。自评达到要求的，报地市级复核后，向省级提出评估申请，同时报送自评报告和复核报告。
第十条　各省级教育督导机构对申请评估的县进行督导评估。评估前向社会公告，评估结果向社会公布，接受社会监督。通过省级督导评估的县，由各省（区、市）将有关材料报送国家教育督导团，申请审核认定。
第十一条 国家教育督导团对各省（区、市）报送的申请认定义务教育发展基本均衡县的相关材料进行审核，并组织实地检查。
教育部根据国家教育督导团的审核结果，对义务教育发展基本均衡县进行认定，每年予以公布并授牌。
第十二条 国家教育督导团及各省（区、市）建立义务教育均衡发展监测和复查制度，对全国县域义务教育均衡发展状况进行监测，对已公布名单的县进行复查。

第四章 表彰与处罚

第十三条 各省（区、市）应对本行政区域内实现义务教育发展基本均衡县给予表彰奖励。
第十四条　督导检查中发现有弄虚作假行为的，教育部不予认定，并在全国范围内予以通报。对认定后连续三年（非常情况除外）不能达到本办法标准的县，教育部撤消其义务教育发展基本均衡县称号。

第五章　附　则

第十五条　本办法自公布之日起施行。



附件2：

《县域义务教育均衡发展督导评估暂行办法》有关内容的说明

　　一、《办法》中所称县域内义务教育学校，包括小学、一贯制学校、独立初中、完全中学（不含小学教学点、特殊教育学校和职业学校）。
二、《办法》第二条中提出的“义务教育学校达到本省（区、市）义务教育学校办学基本标准”，是指小学和初中均达到省级规定的办学基本标准。
三、《办法》第四条对县域内义务教育校际间均衡评估，依据国家教育事业统计数据进行。
四、《办法》第四条中所使用的差异系数是小学（初中）的综合差异系数，是8项评估指标差异系数的平均值。小学（初中）的差异系数值越大，反映均衡水平越低；差异系数值越小，反映均衡水平越高。
小学（初中）各评估指标的标准差
小学（初中）各评估指标的差异系数＝
小学（初中）各评估指标的平均数
标准差是统计学通用的计量方法，反映了各义务教育学校某项指标的数值与该指标县域内所有学校平均值的离散程度。
五、对九年一贯制学校，先根据小学、初中各自规模，按照“一个小学生：一个初中生＝1：1.1”的比例对学校办学条件进行拆分，再按小学和初中各一所纳入统计。对完全中学，先根据初中、高中各自规模，按照“一个初中生：一个高中生＝1：1.2”的比例对学校办学条件进行拆分，再将其初中部分按一所学校纳入统计。
六、《办法》第五条对县级人民政府推进义务教育均衡发展工作评估的总分为100分。其中“入学机会”20分、“保障机制”25分、“教师队伍”35分、“质量与管理”20分。各省（区、市）在制定本部分评估指标和标准时，可结合本地推进义务教育均衡发展的目标和政策要求，在上述一级指标中增加二级指标，并对各项二级指标赋以相应分值。
七、《办法》第六条公众满意度调查，可通过问卷、实地走访等方式进行。问卷调查可由省级评估组进行，也可由省级教育督导机构委托政府统计部门、科研单位、专业调查机构等进行。问卷调查的数量按被评估县常住人口的1.5‰确定；常住人口在40万以下的县，问卷调查数量均为600份。问卷调查对象中，学生家长的比例不低于50%，并保证其他各类调查对象数量大体相当。实地走访由省级评估组进行，走访对象的选取参照问卷调查对象的选取方式。