广东省珠海市人大常委会


珠海市住宅小区物业管理条例
珠海市人大常委会


（1996年11月19日广东省珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年11月19日公布 1997年1月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。

第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
写字楼、商住楼、工业区的物业管理可以参照本条例执行。
第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。



1996年11月19日

一、律师在民事一审程序中的地位概述
1、概念。《中华人民共和国律师法》（1996年5月15日第八届全国人民代表大会常务委员会第十九次会议通过　根据2001年12月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议《关于修改〈中华人民共和国律师法〉的决定》修正　2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订）（以下简称《律师法》）第2条规定：律师，是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。律师应当维护当事人合法权益，维护法律正确实施，维护社会公平和正义。要使上述“三个维护”的职责和使命实现，必须有一系列执业权利来保障律师顺利执业。律师的权利是指律师依法享有独立执业的保障，是指国家法律赋予律师的，在其执业活动中及执业有关保障方面所享有的权利。
根据《民事诉讼法》第58条的规定，“下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”律师是作为委托诉讼代理人中很重要的组成部分根据当事人、法定代表人、法定代理人的委托，代为实施一定的诉讼行为、协助当事人实现诉讼权利和履行诉讼义务的人。
2、特点。律师作为委托诉讼代理人具有以下特点：
（1） 律师及被代理人应具备法定资格；
（2） 诉讼代理权的发生是基于当事人等的委托；
（3） 以被代理人的名义进行诉讼活动，委托诉讼代理人代被代理人进行诉讼
活动，其目的在于维护被代理人的合法权益。委托诉讼代理人不能以自己的名义进行诉讼；
（4） 诉讼代理的权限范围和代理事项由被代理人决定；
（5） 委托诉讼代理人必须是具有诉讼行为能力的人，没有诉讼行为能力的人
不能作为委托诉讼代理人。在诉讼中，如果诉讼代理人丧失了诉讼行为能力，也就丧失了诉讼代理人的资格；
（6） 委托诉讼代理人的法律后果由被代理人承担，委托诉讼代理人是在代理
权限范围内实施的诉讼行为，其诉讼行为的后果就应当归属于被代理人。
3、律师民事诉讼代理的意义或重要性
　（1）由律师代理民事诉讼，是被代理人的迫切愿望。被代理人不具有专业系统的法律知识，对于民事诉讼程序也没有专业深入的了解，不知道如何运用法律所赋予的正当权利。律师可以从专业角度运用专业知识协助被代理人实现诉讼权利，有利于被代理人进行诉讼，更好地维护他们的合法权益；
　（2）律师代理民事诉讼，有利于经济体制改革的需要，有利于维护国家主权和促进对外开放；
　（3）律师承担民事诉讼代理，有利于法院正确处理案件，提高审判质量。在律师可以代理或协助被代理人撰写相关法律文件、准备证据及实施诉讼行为，为法院高效、正确的处理案件提供很大的帮助。
二、律师在民事诉讼中的权利
根据律师法和民事诉讼法，律师的诉讼权利主要包括两个部分：
（1）依法直接享有的诉讼权利；
（2）依据代理关系取得的诉讼权利。
前者是律师的法定权利，后者是律师的继受权利。
（一）律师的法定权利
律师的法定权利，是指律师在代理民事诉讼中，按照有关法律规定直接享有的权利。法律规定律师执业权利是保障律师顺利执业的前提。根据《中华人民共和国律师法》、《中华人民共和国民事诉讼法》和有关法规的规定，我国律师在民事一审程序中主要有以下执业权利：
1、律师依法执行民事诉讼代理职务时，受国家法律的保护，任何单位、个人不得非法干涉，不得追究律师的诉讼代理词，不得强迫律师作出违背事实和法律的代理行为。法庭上的言论豁免权，依法执行职务受法律保障的权利。《律师法》第3条第4款规定：“律师依法执业受法律保护。”第37条规定：“律师在执业活动中的人身权利不受侵犯。律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究。但是，发表危害国家安全、恶意诽谤他人、严重扰乱法庭秩序的言论除外。律师在参与诉讼活动中因涉嫌犯罪被依法拘留、逮捕的，拘留、逮捕机关应当在拘留、逮捕实施后的二十四小时内通知该律师的家属、所在的律师事务所以及所属的律师协会。”律师依法执行职务受法律保障，这既是律师的一项权利，也是律师行使其他权利的保障性规定。
2、律师在民事诉讼代理中，有权按照法律规定，查阅案件的证据和材料。有权向有关单位和个人进行调查。
阅卷权是指律师从事诉讼业务时，依照诉讼法律的规定，到有关机关查阅所承办的案件的卷宗材料的权利。依据《民事诉讼法》第61条规定，“代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据，可以查阅本案有关材料。查阅本案有关材料的范围和办法由最高人民法院规定。”。
调查取证权是指律师在执业过程中所享有的调查案情、收集证据的权利。《律师法》第35条规定：“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。 律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。”
（1）律师承办法律事务，享有调查取证权，是律师正常开展业务活动的保障。
（2）律师在向有关单位或者个人调查取证时，无需有关单位或者个人的同意。律师可以独立自行取证，而无需再经过司法机关的批准。
（3）律师的调查取证权不具有强制性。
3、律师需要通知新的证人到庭，调取新的证据，重新鉴定、勘验，或者需要补充调查的，有权申请延期审理。在上述情况下，庭审活动无法继续进行，受诉人民法院都可以决定延期开庭审理。
4、律师在法庭上，经审判长许可，有权向当事人、证人、鉴定人发问，有权申请通知新的证人到庭作证；有权申请调取新的证据；有权对当庭宣读的证人证言、鉴定结论、勘验笔录等证据提出异议；有权申请重新鉴定或者重新勘验。
5、拒绝辩护权与代理的权利是指律师在一定的条件下可以拒绝担任诉讼案件以及其他法律事务的代理人的权利。《律师法》第32条第2款规定：“律师接受委托后，无正当理由的，不得拒绝辩护或者代理，但委托事项违法、委托人利用律师提供的服务从事违法活动或者委托人故意隐瞒与案件有关的重要事实的，律师有权拒绝辩护或者代理。”律师拒绝辩护或者代理的，须经律师事务所主任批准，因为委托人与律师事务所有委托合同关系。
（1）律师在代理活动中都可以行使拒绝权。
（2）律师有权行使拒绝代理权的情形包括：①委托事项违法；②委托人利用律师提供的服务从事违法活动；③委托人故意隐瞒与案件有关的重要事实；④有其他正当理由的情形，如律师因生理和精神状况破坏了律师代理该委托人的能力的，委托人侮辱律师人格的，严重破坏了二者之间的诚信和信任关系的。
6、对于人民法院生效的法律文书，律师认为确有错误时，有权请求人民法院复议。
7、对已经发生法律效力的判决、裁定、调解协议等法律文书，律师认为在适用法律或认定事实上确有错误的，有权代理当事人向人民法院依法申请上诉。代行上诉权是指律师认为地方各级人民法院的第一审判决裁定有错误时，经当事人同意或授权，代其向上一级人民法院提起上诉，要求对案件重新进行审理。《民事诉讼法》第59条也规定，诉讼代理人提起上诉，“必须有委托人的特别授权”。因此，律师参加诉讼活动，在认为地方各级人民法院的一审判决、裁定有错误时，经当事人同意或授权，可以代其向上一级人民法院提起上诉，要求对案件进行重新审理。
（1）律师的上诉权基于当事人的同意或授权；
（2）律师没有独立的上诉权，仅为代行上诉。
8、律师依法在代理权限内所为的一切诉讼行为和法律行为，与被代理人的诉讼行为和法律行为具有同样的法律效力。
9、律师在诉讼活动中，对人民法院的审判人员、执行人员侵犯国家、集体和公民合法权益的行为，有揭发、检举和控告的权利。
10、出庭时间受保障的权利。 律师在诉讼中必须有充分的时间来进行准备工作，否则必然使律师的工作流于形式，影响对委托人合法权益的保护。我国《民事事诉讼法》 第125条规定：“　人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告在收到之日起十五日内提出答辩状。被告提出答辩状的，人民法院应当在收到答辩状之日起五日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。” 第128条规定：“合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人”第136条规定：“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当公告当事人姓名、案由和开庭的时间、地点。”第164条规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。”根据规定，律师出庭时间受保障的权利包括以下内容：
（1）人民法院确定开庭日期，应当给律师留有准备出庭所需要的时间。
（2）律师因案情复杂、开庭日期过急，有权申请延期审理，人民法院应在不影响法定结案时间内予以考虑。
（3）人民法院应当用通知书通知律师到庭履行职务，不得使用传票传唤律师；人民法院的开庭通知书至迟应在开庭三日以前送达。
（4）改期审理的案件，再次开庭也要为律师留出适当的出庭准备时间。
11、在法庭审理阶段的权利。《律师法》第36条规定 “律师担任诉讼代理人或者辩护人的，其辩论或者辩护的权利依法受到保障。”根据我国诉讼法律的相关规定，律师在民事一审法庭审理阶段主要享有下列权利：
（1）、发问权。即在庭审过程中，经审判长许可，律师有向证人、鉴定人、勘验人或者被告人发问的权利。