城市房屋拆迁中的法律问题/龙宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 03:13:11   浏览:9923   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
  摘要:城市房屋拆迁是旧城改建房地产开发的老大难问题同时也是城市发展和居民居住条件和环境改善的必由之路.为了顺利实施房屋拆迁,国家不断调整拆迁补偿政策,但是房屋拆迁受地方政策影响较大,实务操作中更多适用地方规则.本文对现城市房屋拆迁中的法律问题及其对策作了系统的回答。

一、城市房屋拆迁的概念及其目的


(一) 城市房屋拆迁的概念


城市房屋拆迁是指拆迁人根据建设规则要求和政府所批准的用地文件,在取得拆迁许可证的情况下,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民(被拆迁人)重新安置并对其所受损失予以补偿的一系列活动.


(二) 城市房屋拆迁的目的


当前的房屋拆迁有为城市公共利益的拆迁,也有纯是为商业利益的拆迁,但目前的立法还没有将两者区别对待。因此,首先必须区分公益性拆迁和商业性拆迁。凡为修建公共道路、兴办医疗、文化、军事等设施而拆迁房屋的,是公益性拆迁,本身具有一定的正当性,这决定了政府参与拆迁的必要性和正当性,政府在这种拆迁中可以有较多的发言权。而在公益性拆迁之外的商业性拆迁,是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁,这种拆迁应结合城市发展的需要来看待其正当性,并且必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁,在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿,决不能像现在这样让开发商大饱私囊。我国宪法既规定了公民的合法财产受法律保护,也规定了国家为公共利益的需要可以依法征用土地,房屋拆迁与所有权受保护并不矛盾。现在的问题是如何体现拆迁的合理性,以减少日益增多的纠纷和诉讼。这一合理性应从三方面来把握:其一,拆迁目的是否正当,是否为城市发展或改善人们生活所必需;其二,拆迁程序是否正当;其三,补偿标准是否合理,是否充分协调了各方利益。


二、 城市房屋拆迁中的问题


(一) 拆迁许可证取得中存在的问题


近年来,随着我国城市房屋建设的快速发展,房屋拆迁引发的相关问题已经相当严重。其中首要的问题是,开发商无需同房主协商就可以直接申请并获得政府许可进行拆迁,公民房屋所有权和土地使用权事实上已经变得非常脆弱,在房地产开发商持有的拆迁许可证前,居民的《私有房屋所有权证》和《土地使用权证》变成废纸一张。我们知道 城市发展需要拆迁,没有拆迁就没有发展,但是,我们不能把拆迁建立在对私有财产的侵害上。在我国长期的拆迁历史中恰恰忽视了这个问题,只是到了最近,我们才关心起私人财产权问题,但立法对此没有给予“足够”的重视,严重一点说,现在有的房屋拆迁是一种大规模的、有组织的对私人财产权的侵犯,不但直接侵害了私人财产权,而且也引发了社会极大的不稳定,破坏了人们对法治的信心。


《行政许可法》第三十六条规定:“行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。” 第四十七条:“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的,行政机关应当在二十日内组织听证。”第五十三条:“实施本法第十二条第二项所列事项的行政许可的,行政机关应当通过招标、拍卖等公平竞争的方式作出决定。但是,法律、行政法规另有规定的,依照其规定。”其第二项是:“有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等,需要赋予特定权利的事项。” 按照这样的原则,房屋拆迁许可也应该事先告之被拆迁人,并且由政府和被拆迁人协商规定一定的底价,在具备资质的开发商中实行招标或拍卖的方式确定许可证的获得者。


(二) 被拆迁人的权利救济方面存在的问题


1、当前开发商热衷于房屋拆迁的关键原因在于拆迁成本很低,而造成这一不公正结果的因素就是在补偿费用和安置问题上几乎都是由开发商单方决定的,房主在整个拆迁过程中没有表达自己意愿、维护自己合法权益的机会。实际上,补偿费用和安置就是房主丧失房屋所有权的对价,房主对此岂能没有发言权?


开发商是强者,房主是弱者,这一强一弱不仅表现在前者是有组织的经济势力强大的团体,还表现在信息的不对称上,前者拥有全面的信息。因此,应该有适当程序保障房主在整个拆迁过程中有机会表达自己的意见,主张自己的权利。首先,在房屋价格评估上,应取消由开发商聘请评估机构来评估的做法,采取公开、公正的程序如招标等方式来选择评估机构,保障公正评估。其次,应建立拆迁谈判机制,让房主和开发商有一个平等交流的机会,平等协商补偿费用和安置问题。在补偿问题上,完全等价有偿地补偿房主的损失是不可能的,完全满足开发商的利益更不应该,这里要贯彻适当补偿原则。适当补偿是从充分补偿被拆迁人利益的角度上而言的,补偿到什么程度才是适当的?这要结合具体情况而定。但可以肯定的是,拆迁补偿不仅要补偿被拆迁人的房屋损失,而且还要补偿被拆迁人的宅基地使用权。当前房屋拆迁中存在的一个重大问题就是补偿数额过低,之所以过低,原因正在于只补偿被拆迁人的地上建造物,而不补偿其宅基地使用权。


2、虽然我们说拆迁中的开发利益应该返还社会,但实际上其中的大部分利益被开发商拿走,政府也从中得到了很多,惟独较少获得开发利益的就是被拆迁人。这一结果的出现,固然与目前我国的土地所有制有较大关系,但和拆迁立法的不完善也有关。至少,从程序上看,拆迁补偿的重要原则即先协商后拆迁的原则必须得以贯彻执行;此外,从实体上看,国家应该制定拆迁各方都能够接受的拆迁补偿标准、拆迁补偿方式和方法。很遗憾,目前有关的拆迁规定在这个问题上非常模糊,或者根本就没有具体规定,被拆迁人的利益能否得到保障,完全取决于开发商的实力和信誉。为解决这个问题,立法必须从实体上和程序上明确以下几个问题:在实体上,必须明确开发商和被拆迁人之间的法律关系,拆迁是开发商收购被拆迁人的财产?还是将被拆迁人的财产作为股权投资?如果是收购,按什么价格收购?如果是股权投资,如何在开发商和被拆迁人之间分配开发利润?在程序上,要建立拆迁补偿安置资金监控程序。首先,要事先测算资金监控数额,在发放拆迁许可证前,政府部门应对拆迁范围进行摸底调查,结合房屋产权管理部门登记的资料,确定监控资金数额,以保障被拆迁人能够按时、按标准得到补偿安置。其次,指定特定银行保管并监控该资金专款专用,其使用必须经过三方签字确认。


3、当前的房屋拆迁,由于行政权力的介入,加之有关拆迁补偿和安置都是由开发商一个人说了算,是霸王条款,被拆迁人同意也罢,不同意也罢,都得拆,严重侵害了被拆迁人的利益。同时,由于一部分被拆迁人有搭便车的心理,开发商又推出一些“先搬迁先奖励”的措施,造成被拆迁人之间在补偿上的不公平。因此,为保障拆迁补偿和安置的公平,立法应允许被拆迁人成立被拆迁人大会,由其商同开发商选定拆迁评估机构,公平合理地确定拆迁补偿费用和安置方案。


国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》中关于补偿安置的规定非常不合理,它闭塞了被拆迁人获得民事救济的渠道。依据该规定,被拆迁人不满开发商提出的补偿安置方案时,开发商可以申请房屋拆迁管理部门裁决,若房主不服,其只能就此裁决向法院提起行政诉讼,而不能以开发商为被告提起民事诉讼。但在行政诉讼中,法院原则上只审查行政行为的合法性,不涉及合理性。因此,这对房主非常不利。而且依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,开发商可以在房主提起诉讼前强行拆迁,由此导致的后果是:1)法院无法审查该补偿费用或安置是否合理,因为房屋已经被拆毁;2)迫使法院维持拆迁,因为房屋拆迁已成定局,无法恢复原状。这种强制拆迁固然有利于提高效率,但是否兼顾了公平?这种强制拆迁是一种严重侵犯私人财产权的行为。个人的财产权,除了依照司法程序外,不被其他任何组织或个人非法剥夺。像强制拆迁这样可以在法院作出生效判决前剥夺个人的房屋所有权,确实是违背法律原则的。


4、从法理上讲,行政机关的具体行政行为一经作出,就产生公定力、拘束力和执行力。我国《行政诉讼法》第四十四条也规定,诉讼期间,不停止具体行政行为的执行。这就是说,只要政府的拆迁命令已经作出,强制拆迁就获得了合法性。但是,合法的,不一定合理。强制拆迁制度虽然有其一定的合法性,但还得和行政补偿制度和行政赔偿制度配套,否则就会成为侵犯私人利益的帮凶。如果强制拆迁最后被法院的生效判决确认为违法,应该予以赔偿;如果被确认为合法,则应该实行补偿。或者更加彻底一些,不必区分合法还是违法,只要是强制拆迁导致的危害或者利益的减少,拆迁人都必须负责填补。只要建立起这样的制度,强制拆迁的一系列问题就可以迎刃而解了为保障将来法院能够公正审理这类案件,我认为现在的强制拆迁应该受到两点限制。一是房屋拆迁管理部门自己不能进行强制拆迁;二是在强制拆迁时应进行证据保全,为以后判断拆迁是否合理提供依据。在民事诉讼中,谁主张谁举证,房屋拆迁中的强制拆迁可以在法院审理前强行拆除房屋,房子都没有了,被拆迁人如何去举证拆迁补偿或安置不合理呢?被拆迁人的败诉也就在所难免了。?


下载地址: 点击此处下载

中央单位非贸易现汇帐户管理实施细则

国家外汇管理局


中央单位非贸易现汇帐户管理实施细则
1993年4月15日,国家外汇管理局

第一条 为加强中央单位现汇管理,根据国家外汇管理局颁布的《对公单位现汇帐户管理暂行办法》(以下简称《办法》),特制定本细则。
第二条 本细则所称中央单位系指中央在京的党、政、军机关及其驻京直属企、事业单位,全国性的群众团体。
第三条 国家外汇管理局负责对在京中央单位现汇帐户的开立审批、使用管理、帐户的检查及撤销等。
第四条 在京中央单位根据业务情况可以申请开立往来帐户、专项帐户和现汇留成帐户。
一、往来户适用于:
1.一类旅行社:对外招徕和组织境外旅游者来华旅游收取的外汇,向境内接待单位支付各项费用;
2.劳务承包:经营对外承包工程、劳务及技术合作业务的公司开展境外及境内外资工程承包、劳务及技术合作、勘察、设计等业务项下的外汇收付;
3.免税商店:经海关总署批准经营免税商品业务的外汇收入,向国外支付货款及从属费用;
4.国际运输:经国家授权部门批准经营国际客货运输业务收入的外汇,其支出为客货运输中添加燃料、食品、饮料及退赔款等(包括海运、空运和铁路运输);
5.代理:经国家授权部门批准,经营国际运输、版权、商标、专利、商检、广告等代理业务代国内外客户收付的外汇;
6.寄售维修:经对外贸易经济合作部批准的寄售批发单位经营寄售进口商品及经批准经营维修业务的企业收入的外汇,其支出只限于向国内经批准的寄售批发单位支付货款和从属费用,向国外支付货款及从属费用;
7.国际会议:经国家主管部门批准,专门承办国际会议的单位,其收入为国外支付的用于参加国际会议的外汇,支出用于国际会议期间必须用外汇支付的费用。
二、专项帐户适用于:
1.捐赠:社会团体、院校、科、教、文、卫、体等事业单位(不含党政机关及企业)经主管部、委批准,接受国外捐赠款,其支出按捐赠人意愿或捐赠协议使用;

2.合作项目:经主管部、委批准与国外单位合作研究、合作出版、合作拍片等合作项目由外方提供的外汇,其支出须按合作协议项下的规定使用;
3.援助项目:经主管部、委、局批准接受国际组织、外国政府的用于特定项目的援助款收入,其支出按援助协议的有关规定办理;
4.境内展览户:经对外贸易经济合作部、国家科委、国防科工委、文化部或授权单位批准,主办外商来华展览会的外汇收入,其支出为代参展外商支付的展览中的有关费用;
5.境外展览户:经对外贸易经济合作部批准,组织出国展览参展单位所交付的展览费,支出为出国展览项下的费用;
6.其它户:因业务确需保留现汇的单位,经国家外汇管理局批准,开立专项帐户。
三、现汇留成帐户适用于经国家外汇管理局批准实行现汇留成的单位。
第五条 凡开立现汇帐户的单位,必须向国家外汇管理局提供申请开立现汇帐户的报告并写明开户理由、外汇来源、币别、帐户收支范围等情况;捐赠外汇应提供捐赠人的捐赠意愿书或协议;境内、外展览应当提供主管部委批准承办展览的批件;凡合作研究、合作出版以及代理业务等应当提供与外方签署的有关协议;一类旅行社应当提供旅游主管部门批件。
第六条 国家外汇管理局对符合开户条件的,应当核定帐户币种、开户行、收支范围、使用期限和结汇方式,并发给开户单位“现汇帐户批准书”。开户单位凭“现汇帐户批准书”到开户银行办理开户。开户单位在银行立户后,将“开户银行留存”的第二联“回执”填好并加盖银行印章,交回国家外汇管理局。国家外汇管理局凭回执发给“现汇帐户使用证”。
第七条 批准开户的中央单位,可以在经批准经营外汇业务的专业银行总行、交通银行北京分行及所属办事处、中信实业银行、中国投资银行、中国光大银行、华夏银行中选择开户银行(简称开户行),经国家外汇管理局审核后,予以确认。
开户单位根据业务需要经国家外汇管理局批准可以开立不同币种的帐户,可以办理定期存款或信托存款。
开户单位10天内未到银行立户,批准书失效。
第八条 开户单位到开户行办理外汇收付时,应当出示“现汇帐户使用证”,开户行按“现汇帐户使用证”上核定的收支范围监督收付。凡超出“现汇帐户使用证”核定的收支范围的外汇收付,必须逐笔报经国家外汇管理局审批;未经审批,开户银行不得办理收付。凡属捐赠帐户,开户单位接受国外团体、个人捐赠的现钞,开户行须检查开户单位的有关说明或捐赠证明后入帐。
开户单位因业务需要出国,其出国人员的费用支出可根据国家有关规定直接通过开户行提取部分现钞;其它原因提取现钞需经国家外汇管理局批准。
一类旅行社现汇帐户的外汇收支按《旅游外汇管理办法》办理。
国际经济技术合作公司所开立现汇帐户的外汇收支,按《对外承包工程、劳务及技术合作外汇管理暂行办法》办理。
第九条 开户单位持“现汇帐户使用证”到开户行办理汇出手续时,必须持以下批件:
一、属于支付驻外机构(不含在国外设立的具有法人资格的公司、企业)经费的,须凭国家外汇管理局批准的境外机构经费使用计划的批件办理。
二、经营进口香烟寄售批发单位,按合同规定向境外汇款时可凭进口许可证、合同及发票,经开户行审核后办理付汇。
第十条 现汇帐户的撤销手续按照《办法》第九条第八款、第九款的规定办理。逾期不办的,按《办法》第十一条的规定进行处罚。
第十一条 现汇帐户的结汇按照以下原则管理:
一、往来帐户根据国家有关规定,将净收汇按季办理结汇上缴国家并办理留成手续。
二、专项帐户根据国家有关规定,在每一个专项项目结束后,结汇上缴国家并按规定办理留成手续。
国家外汇管理局对未按规定结汇上缴的开户单位,有权通知开户行将其现汇帐户的外汇按规定结汇上缴。
第十二条 国家外汇管理局对中央单位现汇帐户实行年检制度(每年10月1日以后开户的当年不实行年检)。年检内容包括:
一、现汇帐户收支情况;
二、是否超过批准的收支范围使用帐户;
三、是否按规定期限办理结汇、上缴;
四、是否出借、出租、串用、转让现汇帐户;
五、是否有逃汇、套汇、非法买卖、借贷外汇等违反国家外汇管理规定的行为;
六、是否按规定期限核销帐户。
年检采取自查与抽查相结合的方法。国家外汇管理局根据开户单位提供的材料进行检查或抽查,也可以委托会计师事务所或审计事务所进行年检。各开户单位应当于每年10月份将上年10月1日至当年9月30日的自查情况报国家外汇管理局。对于符合规定的开户单位,国家外汇管理局将在其“现汇帐户使用证”上加盖公章予以确认。
通过年检查出的违反外汇管理的行为,依据“违反外汇管理处罚实施细则”和“对公单位现汇帐户管理暂行办法”予以处罚。
第十三条 各开户银行必须严格按《办法》及本细则要求办理开户、收付等手续并履行对现汇帐户的监督职责。
一、对未经国家外汇管理局批准,没有“现汇帐户批准书”的单位,银行不能为其开户。
二、开户行在监督收付时,应严格按“现汇帐户使用证”上的收支范围执行;对于超过范围的收付,经国家外汇管理局批准方可办理。
三、对于已经过期的“现汇帐户使用证”和没有年检盖章的单位,其外汇收付活动开户行不予办理。
四、对于现钞的存入支取,开户行应严格管理,除国家外汇管理局规定允许支取现钞外,其它未经国家外汇管理局批准不得办理。
五、开户行应按规定监督各开户单位的结汇情况。
六、各开户行应于每月初的10天内向国家外汇管理局报送上月“现汇帐户开户情况月报表”(见附表一);每季季初5日内报送上季度“在京中央单位现汇帐户及存款余额报表”(见附表二)。
对于违反《办法》和本细则要求的,将根据《办法》第十二条的规定对开户行进行处罚。
第十四条 开户单位如因单位性质、经营业务、办公地址等内容发生变化,应当及时到国家外汇管理局办理“现汇帐户使用证”的变更手续。
第十五条 开户单位如遗失“现汇帐户使用证”,应登报声明作废,并向国家外汇管理局申请补发。
第十六条 本细则由国家外汇管理局负责解释。
第十七条 本细则自批准之日起施行。


广西壮族自治区人大常委会关于刑事案件办案期限问题的决定

广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区人大常委会关于刑事案件办案期限问题的决定
广西壮族自治区人大常委会



(1982年1月7日广西壮族自治区第五届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)


广西壮族自治区第五届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议了区高级人民法院、区人民检察院关于适当延长刑事案件办案期限问题的建议,根据第五届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议关于刑事案件办案期限问题的决定精神,结合我区实际情况,会议决定:我区在19
81年至1983年内,对少数案情重大、复杂或交通不便的边远山区的刑事案件,经过努力,不能在法定期限内办结的,其侦查、起诉、一审、二审的办案期限,在刑事诉讼法规定的基础上各延长一个月。属延长侦查羁押和审查起诉期限的,委托自治区人民检察院审查批准;属延长一审
、二审办案期限的,委托自治区高级人民法院审查批准。
经过延长办案期限后,对个别案情特别重大、复杂的案件仍不能终结需要再延长办案期限的,分别报自治区高级人民法院、自治区人民检察院审核,报请自治区人大常委会批准。



1982年1月7日